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Permis de construire et adaptations mineures

Permis de construire et adaptations mineures

Auteur : ROUSSE Christian
Publié le : 07/04/2015 07 avril avr. 04 2015
Actualités du cabinet

Dans une décision du 11 février 2015, n° 367414, le Conseil d'Etat précise le régime des "adaptations mineures" aux dispositions du PLU dont peuvent bénéficier certaines demandes d'autorisation d'urbanisme.Après avoir rappelé qu'une demande de permis de construire peut bénéficier en application de l'article L. 123-1-9 du Code de l'urbanisme d'adaptations mineures aux règles du PLU (I) le Conseil d'Etat précise les obligations du service instructeur en la matière (II) et consacre le droit pour le pétitionnaire qui n'aurait pas sollicité le bénéfice de cette exception de l'invoquer pour la première fois devant le Juge administratif (III).



I- Le droit de bénéficier d'adaptations mineures aux règles du PLU

Ce droit résulte de L. 123-1-9 du Code de l'urbanisme qui dispose que " les règles et servitudes définies par un plan local d'urbanisme ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ".

Autrement dit, un projet de construction méconnaissant une ou plusieurs règles du PLU peut tout de même être autorisé si deux conditions cumulatives sont réunies :

1. L'adaptation est "mineure", c’est-à-dire qu'il n'existe qu'une faible différence entre le projet et la règle du PLU,

2. L'adaptation est "rendue nécessaire" par une des 3 circonstances limitativement visées par l'article L. 123-1-9 soit : la nature du sol ; la configuration des parcelles ; le caractère des constructions avoisinantes.

La jurisprudence en la matière est particulièrement casuistique et foisonnante.


A titre d'illustration :

Ont pu être jugées régulières les adaptations suivantes : La desserte d'une parcelle par un chemin d'une largeur inférieure de 18 cm aux 6 mètres exigés (CE, 26 avril 1989, N° 72417) ; Un décalage de 20 cm de la ligne de construction autorisée (CE 21 juill. 1989, n° 66091) ; Un dépassement de 85 cm de la hauteur maximale autorisée sur une des façades de la construction (CE 15 nov. 2000, n° 194649).


Ont en revanche été jugées irrégulières les adaptations suivantes : Le dépassement de la hauteur maximale autorisée de 9 à 10,8 mètres (CE 11 juill. 1984 n° 47940) ; Une construction sur la limite séparative alors que le POS prévoyait une distance de 3 mètres (CE, 12 mai 1989, n° 66935) ; Une autorisation de construire sur un terrain de 247 m2 au lieu des 300 m2 minimum imposés (CE 28 juill. 1995, n° 122000).


Ces principes étant rappelés, l'intérêt de la décision rendue par le Conseil d'Etat le 11 février 2015 réside dans un considérant de principe qui apporte 2 précisions notables au régime d'application de ces "adaptations mineures".


II- L'administration doit "spontanément" envisager le bénéfice de ces adaptations mineures

Le Conseil d'Etat juge qu'il appartient à l'administration, lorsqu'elle est saisie d'une demande de permis de construire, de "déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnait pas les dispositions du plan local d'urbanisme applicable, y compris telles qu'elles résultent le cas échéant d'adaptations mineures lorsque la nature du sol, la configuration des parcelles d'assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinante l'exige".

Autrement dit, l'administration doit contrôler "spontanément", selon le terme du commentaire autorisé, si le projet peut être considéré comme étant conforme aux dispositions du PLU en bénéficiant, le cas échéant, d'adaptations mineures à ces dispositions.

En pratique, cela signifie que l'administration qui relève une ou plusieurs non-conformités du projet aux règles du PLU doit vérifier d'elle même si le projet peut ou non bénéficier d'une adaptation mineure aux règles de ce PLU, y compris si aucune demande en ce sens n'a été formulée par le pétitionnaire.

Cette jurisprudence avait d'ores et déjà été amorcée par le Conseil d'Etat dans une décision du 13 février 2013, n° 250729.

Dans cette décision, la Haute Cour avait en effet censuré la Cour administrative d'appel de Marseille qui avait jugé un pétitionnaire irrecevable à invoquer pour la première fois devant le juge administratif le bénéfice d'une "adaptation mineure" alors que sa demande de permis de construire ne comportait aucune demande en ce sens.


III- Le pétitionnaire peut invoquer le bénéfice de ces adaptations pour la première fois devant le juge



Le Conseil d'Etat confirme sa jurisprudence sur ce point dans un véritable considérant de principe :

"le pétitionnaire peut, à l'appui de sa contestation, devant le juge de l'excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d'urbanisme applicables, le cas échéant assorties d'adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus, alors même qu'il n'a pas fait état, dans sa demande à l'autorité administrative, de l'exigence de telles adaptations".



IV- Ce qu'il faut en retenir


L'administration saisie d'un projet qui ne respecte pas une ou plusieurs dispositions du PLU est tenue de contrôler d'elle-même si ce projet peut bénéficier d'une adaptation mineure aux règles du PLU.

Le pétitionnaire qui n'a pas fait état dans sa demande de l'exigence d'adaptations mineures pour obtenir la conformité de son projet au PLU peut se prévaloir de cette exception pour la première fois devant le juge administratif.


*** Voir l'arrêt n° 367414 du Conseil d'Etat du 11 février 2015 ***



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
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