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Les incidences de la Loi Grenelle en droit immobilier

Les incidences de la Loi Grenelle en droit immobilier

Auteur : ROUSSE Christian
Publié le : 08/02/2011 08 février févr. 02 2011
Actualités du cabinet

Les normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont été profondément modifiées avec des critères d'efficacité énergétique minimale du bâti et des critères de consommation d'énergie maximale.

Grenelle de l'environnement: conséquences sur les transactions immobilières


L'article 3 de la loi du 3 aout 2009 relative à la mise en œuvre du Grenelle de l'environnement établit les principes politiques qui doivent guider l'évolution de la réglementation.

Les normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont été profondément modifiées avec des critères d'efficacité énergétique minimale du bâti et des critères de consommation d'énergie maximale.

Cela a des conséquences sur les transactions immobilières, la copropriété, le droit de la construction.

Le présent article s'intéresse aux conséquences de la loi sur les transactions immobilières


La loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement, dite loi grenelle 2, met en œuvre les grands objectifs de réduction et de consommation d'énergie et de baisse d'es émissions de gaz à effet de serre édictés par la loi grenelle 1.

Dans le bâtiment la loi prévoit notamment une meilleure information de la performance énergétique des immeubles existants ainsi qu'un important programme de rénovation thermique, dans l'objectif de réduire de 38 % d'ici à 2020 les consommations d'énergie.


1. Mention de la performance énergétique du bien vendu ou loué :

A compter du 1 er janvier 2011, les annonces immobilières devront mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique.

Cette information concernera aussi bien la vente que la location.

Il est important de noter, qu'à priori, toutes les annonces immobilières seraient soumises à cette obligation et ce, quelque soit le support utilisé: annonces en vitrine, annonces internet, annonces insérées dans les gratuits.

Les modalités d'application seront définies par un décret.


2. Mise à disposition du DPE à tout candidat acquéreur ou locataire :

Jusqu'à maintenant, l'article L 134-3 du CCH prévoit que le Diagnostic Performance Energétique est mis à la disposition par le vendeur ou le bailleur à tout candidat acquéreur ou locataire dès lors que ces derniers en font la demande.

Les termes « qui en fait la demande» de l'article précité sont supprimés.

Dorénavant, le propriétaire (vendeur comme bailleur) tient le DPE à la disposition de l'acquéreur ou du locataire de façon systématique, et non plus uniquement lorsqu'ils en font la demande.

Le DPE doit ainsi être joint au contrat de location lors de sa conclusion.

Le DPE concerne tout type de location, qu'elle porte sur des locaux à usage d'habitation, professionnel ou commercial.


3. Diagnostique de l'installation d'assainissement non collectif article 160 :

La loi du 30 décembre 2006 sur l'eau et les milieux aquatiques a prévu pour tout vendeur d'un bien à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées de produire un diagnostic sur l'état de son installation d'assainissement non collectif.

Sont concernés par cette mesure, les immeubles: à usage uniquement d'habitation pourvus d'une installation d'assainissement individuelle (fosse septique, puisard .... )

Ce diagnostic vient compléter la liste des diagnostics prévus dans le dossier de diagnostic technique qui doit être annexé à toute promesse ou tout acte de vente.

Les personnes chargées de réaliser ce document doivent être agréées par le représentant de l'Etat dans le département.

Cette mesure devait entrer en application pour toutes les ventes conclues à compter du t" janvier 2013. La loi GRENELLE 2 anticipe au 1er janvier 2011 l'entrée en vigueur de cette disposition.

En outre, il est désormais prévu que ce contrôle doit avoir été établi depuis moins de trois ans à compter de la signature de l'acte de vente. Si le document est plus âgé ou inexistant, sa réalisation incombe au vendeur. A défaut, il ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

Enfin, il est rajouté à l'article L.271-4 du CCH qu'en cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif au moment de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur doit procéder aux travaux de mise en conformité et ce, dans un délai d'un an suivant l'acte de vente.


4. Informations sur les risques de pollution du sol (article 188)

L'Etat devra rendre publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution de sol.

Lorsque ces informations font état d'un risque de pollution affectant un terrain faisant l'objet d'une transaction, le vendeur ou le bailleur en informera par écrit son cocontractant (acquéreur ou locataire) en lui communiquant les informations rendues publiques. L'acte de vente ou de location attestera de l'accomplissement de cette formalité.

Si cette obligation d'information n'est pas respectée et si le terrain est rendu impropre à sa destination précisée dans le contrat du fait de la pollution du sol, l'acheteur ou le locataire dispose d'un délai de deux ans après la découverte de la pollution pour agir contre le vendeur ou le bailleur.

En cas de vente, l'acheteur a le choix de :

• poursuivre la résolution de la vente
• se faire restituer une partie du prix de vente
• demander la remise en état du terrain aux frais du vendeur lorsque le coût de cette remise en état ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente.

En cas de location, le locataire a le choix de :

• poursuivre la résolution du bail
• obtenir une réduction du loyer.


5. Annexe environnementale jointe aux baux commerciaux ou professionnels sur locaux de plus de 2 000 m² (article 8)

Le législateur rend obligatoire l'insertion d'une annexe environnementale à tout bail commercial ou professionnel portant sur des locaux de plus de 2000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces.

A la lecture des débats parlementaires, il s'avère que ce document « vise à instaurer un dialogue entre bailleurs et preneurs. Ils verront ensemble comment faire vivre le bâtiment et comment optimiser les performances énergétiques dudit bâtiment ».

Un décret devrait en préciser le contenu.


6. Obligation pour le locataire de supporter des travaux d'amélioration de la performance énergétique dans les locaux loués (article 1 0) :

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit laisser exécuter dans les lieux loués, « les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ».

Pour que le locataire ne puisse pas s'opposer aux travaux d'amélioration de la performance énergétique, notamment pour ceux qui auraient été votés en assemblée générale dans les immeubles en copropriété (voir la notion de travaux d'intérêt collectif sur partie privative), il a été rajouté à l'article précité, « ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ».



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